Hausversicherung bei Hypothek in Spanien: Was die Bank verlangt (und was du frei wählen kannst)
In Spanien wird das Thema Hypothekenversicherung je nach Bank unterschiedlich erklärt. Dieser Guide zeigt, was Banken typischerweise verlangen, wie du frei vergleichen kannst, und worauf du achten solltest.
Wichtigste Punkte
Bei einer Hypothek verlangen Banken häufig eine Absicherung gegen Schäden am Objekt (oft als Feuer- bzw. Gebäudeversicherung beschrieben).
- Bei einer Hypothek verlangen Banken häufig Absicherung gegen Schäden am Objekt (Feuer- / Gebäudeversicherung)
- Nach Gesetz 5/2019 kannst du den Versicherer wählen: Die Bank muss eine gleichwertige Police akzeptieren
- Bankgebundene Policen bieten möglicherweise Zinsrabatt, haben aber oft Deckungslücken
- Die beste Lösung erfüllt das Bank-Minimum UND schützt im Alltag (Wasser, Haftpflicht, Hausrat)
Was bei einer Hypothek typischerweise verlangt wird
Die Bank will die Sicherheit (die Immobilie) schützen. In der Praxis wird daher häufig eine Absicherung gegen Schäden am Gebäude gefordert - oft als Feuer- oder Gebäude-/Hausversicherung bezeichnet. Die Anforderung schützt das Sicherungsinteresse der Bank bei größeren Schäden.
"Feuerversicherung" vs "Hausversicherung"
Die Bank schaut häufig auf den Gebäudeteil. Eine Hausversicherung kann aber zusätzlich beinhalten:
- Wasserschäden (der häufigste Schadentyp in Spanien)
- Haftpflichtversicherung (essentiell in Mehrfamilienhäusern)
- Hausrat (deine Besitztümer)
- 24/7 Notfall-Hausservice (Klempner, Schlüsseldienst)
Wichtig: Die Bankanforderung ist ein Minimum, kein vollständiger Schutz für dein Leben in Spanien. Das Minimum zu erfüllen bedeutet nicht, dass du für reale Schäden richtig abgesichert bist.
Was große spanische Banken verlangen
Die Anforderungen variieren je nach Bank, aber alle großen spanischen Banken müssen nach Gesetz 5/2019 gleichwertige externe Policen akzeptieren. Das kannst du von den wichtigsten Hypothekengebern erwarten:
| Bank | Mindestdeckung | Externe Policen | Zinsrabatt | Hinweise |
|---|---|---|---|---|
| Santander | Gebäude (Feuer + Schäden) | Externe Policen akzeptiert | 0,1-0,2% Zinsreduktion mit ihrer Police | Kann Zertifikatsformat fordern |
| BBVA | Gebäude + Feuerversicherung | Externe Policen akzeptiert | Zinssatz an Produktpaket gekoppelt | Flexibel bei Dokumentation |
| CaixaBank | Gebäude (Wiederaufbauwert) | Externe Policen akzeptiert | Paketrabatt verfügbar | Drängt oft auf eigene VidaCaixa-Police |
| Sabadell | Feuer + Gebäudeschäden | Externe Policen akzeptiert | 0,1-0,15% Zinsvorteil | Klare Mindestanforderungen |
| Bankinter | Gebäudeversicherung bis Hypothekenwert | Externe Policen akzeptiert | Vorzugskonditionen mit Versicherung | Unkomplizierter Prozess |
| ING Spanien | Gebäude (Feuer + Struktur) | Externe Policen akzeptiert | Kein versicherungsgebundener Rabatt | Am flexibelsten bei externen Policen |
| Unicaja | Feuerversicherung Minimum | Externe Policen akzeptiert | Geringe Zinsverbesserung | Regionalbank, variiert nach Filiale |
| Kutxabank | Gebäude + Feuerversicherung | Externe Policen akzeptiert | Paketprodukt-Rabatte | Fokus auf Nordspanien |
Dein gesetzliches Wahlrecht
Nach Spaniens Gesetz 5/2019 (Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) müssen Banken gleichwertige Versicherungspolicen von externen Anbietern akzeptieren. Sie können eine Police, die ihre genannten Anforderungen erfüllt, nicht legal ablehnen.
Kann die Bank mich zwingen, ihre Versicherung zu kaufen?
Banken können verlangen, dass du bestimmte Versicherungen bei Hypothekenvergabe hast, aber nach spanischem Hypothekenkreditrecht (Gesetz 5/2019) müssen sie generell eine Police des Versicherers deiner Wahl akzeptieren, solange sie die erforderlichen Bedingungen erfüllt.
Warnsignale:
- • "Du musst unsere Versicherung nehmen"
- • Weigerung, Mindestanforderungen schriftlich zu geben
- • Ablehnung von Policen ohne spezifische Gründe
- • Extremer Druck bei der Unterschrift
Deine Rechte:
- • Mindestanforderungen schriftlich anfordern
- • Jeden Versicherer wählen, der diese erfüllt
- • Versicherer bei jährlicher Verlängerung wechseln
- • Beschwerden beim Banco de España einreichen
Was tun, wenn die Bank sich wehrt
Deckungsstufen im Vergleich: was du tatsächlich bekommst
Den Unterschied zwischen Bank-Minimum und umfassender Deckung zu verstehen ist entscheidend. So vergleichen sich die drei Hauptdeckungsstufen:
Bank-Minimum
Was die Bank fordert
150€-300€/Jahr
Ideal für: Nur Bankanforderung erfüllen
Risikoniveau: Hohes persönliches Risiko bei Schäden
Standard-Hausversicherung
Gebäude + Basisschutz
250€-450€/Jahr
Ideal für: Hauptwohnsitz mit moderatem Hausrat
Risikoniveau: Begrenzte Hausrat- und Diebstahldeckung
Vollständig
Komplettes Schutzpaket
400€-700€/Jahr
Ideal für: Immobilien mit wertvollem Hausrat
Risikoniveau: Minimal - umfassender Schutz
Die "Teil"-Deckungsfalle
Viele Mittelklasse-Policen enthalten "Teil"-Deckung mit niedrigen Limits (z.B. 3.000€ Hausratlimit, wenn du 15.000€ Besitz hast). Prüfe immer die tatsächlichen Limits, nicht nur ob ein Deckungstyp "enthalten" ist.
Bankgebundene Versicherung: warum sie attraktiv wirkt (und wo Risiken liegen)
Banken präsentieren Versicherung oft als Teil eines "Pakets", das deinen Hypothekenpreis verbessert. Das kann echter Wert sein - oder es kann teure Versicherung sein, die als Rabatt verkleidet ist. Analysieren wir die Wirtschaftlichkeit.
Mögliche Vorteile
- Zinsreduktion (typischerweise 0,1-0,2%)
- Vereinfachter Papierkram - Bank erledigt alles
- Kombinierte Rechnung mit Hypothekenzahlung
- Schnellere Hypothekengenehmigung in manchen Fällen
Versteckte Nachteile
- Oft 20-40% teurer als Marktpreise
- Höhere Selbstbeteiligungen (150€-300€ vs 100€ Markt)
- Basisdeckung, die wichtige Schutzleistungen ausschließen kann
- Eingeschränkter deutschsprachiger Schadenservice
So berechnest du die echten Kosten
Vergleiche nicht Versicherungsprämien isoliert. Berechne die Gesamtkosten über deine Hypothekenlaufzeit:
Beispielrechnung (200.000€ Hypothek, 25 Jahre):
Bankpaket:
- • Versicherung: 400€/Jahr = 10.000€ gesamt
- • Zins: 2,5% (mit 0,15% Rabatt)
- • Gesparte Zinsen: ~4.500€
- • Netto-Mehrkosten: 5.500€
Externe Police:
- • Versicherung: 280€/Jahr = 7.000€ gesamt
- • Zins: 2,65% (kein Rabatt)
- • Bessere Deckung inklusive
- • Netto-Ersparnis: 5.500€
Fazit: Wenn der Hypothekenrabatt dir pro Jahr weniger spart als der Versicherungsaufschlag, verlierst du Geld. Rechne immer über die gesamte Hypothekenlaufzeit, nicht nur Jahr eins.
Was Eigentümer oft vergessen: Hausrat und Haftpflicht
Viele Hypothekenkäufer konzentrieren sich nur auf den "Gebäude"-Teil, weil die Bank danach fragt. Aber Schäden, die in Spanien Stress verursachen, betreffen oft Dinge, die der Bank egal sind:
Lecks zu Nachbarn
Der häufigste Schadentyp in spanischen Wohnungen. Ohne Haftpflicht zahlst du ihre Reparaturen.
Haftungsstreitigkeiten
Jemand in deiner Wohnung verletzt oder durch etwas aus deiner Wohnung (Blumentöpfe, etc.)
Diebstahl aus der Wohnung
Elektronik, Schmuck, Bargeld - nichts davon durch reine Gebäudeversicherung gedeckt
Beschädigter Hausrat
Nach Brand oder Überschwemmung baut Gebäudeversicherung Wände wieder auf, aber nicht deine Möbel
Reales Beispiel: der Wasserschaden-Albtraum
Ein deutsches Paar in Málaga hatte die Bank-Mindestversicherung. Ein Rohr brach in ihrem Bad und beschädigte ihre Wohnung und die zwei darunter. Ergebnis:
- • Ihr Gebäudeschaden: 8.000€ (durch Bankpolice gedeckt)
- • Ihr Hausratschaden: 12.000€ (nicht gedeckt - kein Hausrat)
- • Nachbarreparaturen: 15.000€ (nicht gedeckt - keine Haftpflicht)
- • Aus eigener Tasche: 27.000€
Umfassende Versicherung mit 300.000€ Haftpflicht und 30.000€ Hausrat hätte 150€/Jahr mehr gekostet.
Der Schadenprozess: was zu erwarten ist
Zu verstehen, wie Schäden funktionieren, hilft dir bei der Wahl der richtigen Police und bei der reibungslosen Abwicklung von Vorfällen. So läuft der typische Prozess für Hausversicherungsschäden in Spanien:
Sofort melden
Ruf so schnell wie möglich die Schadenhotline deines Versicherers an - innerhalb von 7 Tagen für die meisten Vorfälle, sofort bei Diebstahl (erstatte auch Anzeige - denuncia). Die meisten Versicherer haben 24/7 mehrsprachige Leitungen.
Tipp: Speichere die Schadennummer vorher in deinem Telefon.
Alles dokumentieren
Mach Fotos und Videos aller Schäden vor dem Aufräumen. Behalte beschädigte Gegenstände, wenn sicher möglich. Notiere Datum, Uhrzeit und Umstände. Bei Diebstahl erstelle eine detaillierte Liste gestohlener Gegenstände mit ungefähren Werten.
Tipp: Fotografiere Seriennummern von Elektronik beim Kauf - erleichtert spätere Ansprüche.
Schadenformular ausfüllen
Fülle das Schadenformular (parte de siniestro) genau aus. Füge alle Dokumentation bei: Fotos, Quittungen, Polizeibericht (falls zutreffend), Reparaturangebote. Fehlende Information verzögert die Bearbeitung.
Tipp: Behalte Kopien von allem, was du einreichst.
Gutachterbesuch
Bei Schäden über 1.000-2.000€ kommt ein Gutachter (perito) zur Schadensbewertung. Er macht Fotos und stellt möglicherweise Fragen. Sei ehrlich und gründlich - Gutachter suchen nach Validität, nicht nach Gründen zur Ablehnung.
Tipp: Kleinere Schäden unter 500-1.000€ werden oft ohne Besuch bearbeitet.
Abwicklung und Zahlung
Nach Genehmigung erfolgt die Zahlung typischerweise innerhalb von 2-6 Wochen. Du kannst normalerweise zwischen versicherungsorganisierten Reparaturen oder Barauszahlung wählen. Die Selbstbeteiligung wird von der Auszahlung abgezogen.
Tipp: Wenn du mit der Bewertung nicht einverstanden bist, kannst du eine Zweitmeinung anfordern.
Durchschnittliche Bearbeitungszeiten
24-48h
Notfallreparaturen
1-2 Wochen
Kleine Schäden (<1.000€)
2-4 Wochen
Standard-Schäden
4-8 Wochen
Komplexe/große Schäden
Häufige Fehler von Hypothekenkäufern bei der Versicherung
Erstes Bankangebot annehmen
Das Erstangebot ist selten das beste. Frag nach Alternativen oder hole externe Angebote zum Verhandeln.
Nur Prämie vergleichen
Eine 200€-Police mit 300€ Selbstbeteiligung kostet bei Schäden mehr als eine 250€-Police mit 100€ Selbstbeteiligung.
Wiederaufbaukosten unterschätzen
Zum Kaufpreis (inkl. Grundstück) statt Wiederaufbaukosten versichern lässt dich unterversichert.
Hausratwert ignorieren
Die meisten besitzen 20.000-50.000€ an Hausrat, versichern aber nur 10.000€ oder überspringen es ganz.
Haftpflicht weglassen
In Mehrfamilienhäusern können Wasserschäden gegen dich leicht 20.000€+ erreichen.
Deckung nicht aktualisieren
Renovierungen, neue Möbel oder Nutzungsänderungen (Vermietung) sollten Policen-Updates auslösen.
So läuft es reibungslos (und vermeidet Hin und Her)
Dokumente, die du typischerweise für ein genaues Angebot brauchst
So reichst du eine externe Police bei der Bank ein
Bitte den Versicherer/Makler um ein Zertifikat oder eine Zusammenfassung, die die relevante Deckung angibt. Banken wollen hauptsächlich bestätigt haben, dass die Immobilie nach ihrem Mindeststandard versichert ist. Das Zertifikat sollte klar zeigen:
- Versicherungsnehmername passend zum Hypothekenantragsteller
- Immobilienadresse passend zur Hypothekenimmobilie
- Gebäude-/Feuerdeckungsbetrag (mindestens Hypothekenwert)
- Gültigkeitsdaten der Police
- Bank als Begünstigte genannt (falls erforderlich)
Wenn sie sich wehren, bitte sie anzugeben, was genau fehlt - und reagiere auf genau diesen Punkt.
Wann die Bankversicherung behalten (und wann wechseln)
Bankversicherung behalten, wenn:
- • Das Gesamtpaket (Hypothek + Versicherung) über die Laufzeit wirklich günstiger ist
- • Die Deckung für die Risiken umfassend ist, die dir wichtig sind
- • Die Schadenabwicklung unkompliziert ist mit guten Bewertungen
- • Du die Bequemlichkeit einer kombinierten Rechnung schätzt
- • Der Zinsrabatt erheblich ist (0,2%+)
Zu externer Police wechseln, wenn:
- • Der Preis für das Gebotene hoch ist
- • Wasser-/Haftpflicht-/Hausratdeckung schwach oder mit vielen Ausschlüssen ist
- • Druck gemacht wird ohne schriftliche Anforderungen
- • Es keinen echten Zinsrabatt gibt
- • Du mehrsprachigen Schadenservice brauchst
Checkliste für den Versichererwechsel
Brauchst du Hilfe beim Vergleichen?
Wir können deine Anforderungen prüfen, mit dem Markt vergleichen und sicherstellen, dass du das Bank-Minimum erfüllst ohne zu viel zu zahlen.
Von Experten geprüft
Geschrieben und überprüft von den lizenzierten Versicherungsagenten Maya Kallio und Marco Elsinger, die seit 2012 über 15.000 Expats in Spanien geholfen haben.
Maya Kallio
Lizenzierte Versicherungsagentin
Seit 2012
Marco Elsinger
Lizenzierter Versicherungsagent
10+ Jahre
Sprachen: Englisch, Finnisch, Spanisch, Deutsch
Häufig gestellte Fragen
Haben Sie noch Fragen? Schauen Sie sich diese Antworten an oder kontaktieren Sie uns.
Ist eine Hausversicherung in Spanien mit Hypothek Pflicht?
In der Praxis verlangen Banken häufig eine Versicherung, die das Objekt gegen Schäden absichert - oft als Feuer- oder Gebäudeversicherung bezeichnet. Das bedeutet nicht automatisch, dass du das Bankpaket nehmen musst. Entscheidend ist, dass die Mindestanforderungen erfüllt sind. Viele Eigentümer ergänzen danach Hausrat und private Haftpflicht, weil diese Bausteine bei typischen Situationen (Wasserleck, Nachbarschaftsschäden) entscheidend sind.
Kann die Bank mich zwingen, die Versicherung über sie abzuschließen?
Die Bank kann bestimmte Versicherungen verlangen, muss aber nach dem Gesetz 5/2019 über Immobilienkredite eine gleichwertige Police eines Anbieters deiner Wahl akzeptieren, wenn sie die Anforderungen erfüllt. Wenn die Bank Druck macht, fordere die Mindestanforderungen schriftlich an und frage nach der Akzeptanz externer Versicherer. Rechne anschließend die Gesamtkosten: Versicherungsprämie plus mögliche Zinsvorteile.
Was ist der Unterschied zwischen Bank-Minimum und vollständiger Hausversicherung?
Das Bank-Minimum schützt meist den Gebäudeteil. Eine vollständige Hausversicherung kann darüber hinaus Wasserschäden, Haftpflicht, Hausrat, Einbruch und Notdienstleistungen enthalten. Der Unterschied zeigt sich besonders in Mehrfamilienhäusern: Ein Leck kann schnell Nachbarn betreffen, und dann geht es nicht nur um Reparaturen, sondern auch um Haftung.
Wie vergleiche ich Bankversicherung und externe Police richtig?
Erst sicherstellen, dass beide das Bank-Minimum erfüllen. Dann Selbstbeteiligung, Wasserschadenbedingungen, Haftpflichtlimits, Hausratlimits und Schadenservice vergleichen. Wenn es einen Hypothekenrabatt gibt, rechne die Gesamtkosten (Hypothek + Versicherung) statt nur die Prämie.
Was passiert, wenn ich die von der Bank geforderte Versicherung nicht habe?
Wenn du die erforderliche Versicherung nicht aufrechterhältst, kann die Bank eine Police in deinem Namen abschließen und die Kosten zu deinen Hypothekenzahlungen hinzufügen - oft zu einem überhöhten Preis. In manchen Fällen kann dies als Vertragsbruch gewertet werden. Um dies zu vermeiden, sorge für kontinuierliche Deckung und liefere der Bank jährlich die Verlängerungszertifikate.
Was kostet eine Hypotheken-Hausversicherung in Spanien?
Die Kosten liegen typischerweise zwischen 150€ und 300€ pro Jahr für die von Banken geforderte Basis-Gebäudeversicherung. Eine vollständige Hausversicherung (Gebäude + Hausrat + Haftpflicht) kostet normalerweise 250€-700€ jährlich, abhängig von Größe, Lage und Deckungsstufen. Küsten- und hochwassergefährdete Gebiete sind tendenziell teurer.
Kann ich meine Hausversicherung nach Abschluss der Hypothek wechseln?
Ja, du kannst den Versicherer bei der Verlängerung (typischerweise jährlich) wechseln. Kündige deinem aktuellen Versicherer mindestens einen Monat vorher schriftlich und lege der Bank dann das neue Policenzertifikat vor. Manche Hypothekenverträge koppeln den Zinssatz an die Bankversicherung, also berechne, ob der Wechsel insgesamt Geld spart.
Welche Dokumente brauche ich für ein Hausversicherungsangebot?
Du benötigst: Adresse und Postleitzahl, Objektart (Wohnung/Haus), ungefähre Größe in Quadratmetern, Baujahr, geplante Nutzung (Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Vermietung), geschätzte Wiederaufbaukosten und Details zu Sicherheitsmerkmalen wie Alarm oder verstärkte Türen.
Erfüllt die Gemeinschaftsversicherung die Bankanforderung?
Die Gemeinschaftsversicherung (seguro de comunidad) deckt typischerweise Gemeinschaftsbereiche und die Gebäudestruktur ab, erfüllt aber normalerweise nicht die Anforderung der Bank für deine individuelle Immobilie. Du brauchst eine Police auf deinen Namen, die deine spezifische Einheit abdeckt. Prüfe jedoch, was die Gemeinschaftspolice abdeckt, um doppelte Gebäudeversicherung zu vermeiden.
Gibt es besondere Anforderungen, wenn meine Immobilie ein Zweitwohnsitz ist?
Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien sind immer noch für Hypothekenversicherung berechtigt, aber erwarte etwas höhere Prämien (typischerweise 10-20% mehr). Versicherer fragen möglicherweise nach Belegungsmustern und Sicherheitsmaßnahmen. Manche Policen haben Einschränkungen, wenn die Immobilie längere Zeit leer steht.
Gibt es besondere Anforderungen für ältere oder historische Immobilien?
Immobilien, die vor 1980 gebaut wurden oder unter Denkmalschutz stehen, können zusätzlicher Prüfung unterliegen. Versicherer wollen oft Details zum Elektrosystem, zur Sanitärinstallation, zum Dachzustand und zu Renovierungen wissen. Die Prämien können bei älteren Gebäuden 15-30% höher sein.
Wie läuft der Schadenprozess ab, wenn etwas passiert?
Für die meisten Schäden: Melde dich innerhalb von 7 Tagen bei deinem Versicherer (sofort bei Diebstahl), dokumentiere Schäden mit Fotos und Quittungen, hole bei Bedarf Reparaturangebote ein und fülle das Schadenformular aus. Ein Gutachter kommt möglicherweise bei größeren Schäden. Zahlungen dauern typischerweise 2-6 Wochen nach Genehmigung.
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