Hausversicherung für Airbnb & Kurzzeitvermietung in Spanien
Das solltest du prüfen
Wichtigste Punkte
- Bei Kurzzeitvermietung kann eine "normale" Hausversicherung anders greifen, wenn der Versicherer die Nutzung nicht kennt.
- Häufige Lücken: Haftpflicht gegenüber Gästen, gästeverursachte Schäden und Bedingungen bei Leerstand.
- Eine Touristenlizenz (VUT/VFT/HUT) ist in den meisten Regionen gesetzlich vorgeschrieben—ohne sie zu vermieten kann deine Versicherung ungültig machen.
- Am sichersten ist: Nutzung offen angeben, Lizenz holen, und die Deckung so aufbauen, wie du die Immobilie wirklich betreibst.
Kurzzeitvermietung wirkt unkompliziert, bis der erste große Schaden passiert: Wasserschaden während Gäste im Haus sind, ein Küchenunfall, ein zerbrochenes Fenster oder eine Haftpflichtforderung nach einem Sturz. Dann zählt nicht, was "eigentlich logisch" wäre, sondern was im Vertrag steht.
Dieser Guide zeigt, worauf du achten solltest, damit die Police zur Realität passt. Wir behandeln Lizenzanforderungen nach Region, Deckungsvergleiche und praktische Schritte zum Schutz deiner Mietinvestition.
Touristenlizenz-Anforderungen nach Spanischer Region
Bevor du über Versicherung nachdenkst, brauchst du die rechtliche Grundlage. Jede spanische autonome Gemeinschaft hat eigene Regeln für kurzfristige Touristenvermietungen. Ohne die erforderliche Lizenz zu vermieten ist illegal und kann deine Versicherung ungültig machen.
| Region | Lizenzname | Hauptanforderungen | Typische Dauer |
|---|---|---|---|
| Andalusien | VFT (Vivienda con Fines Turísticos) | Anmeldung beim Tourismusregister, Energieausweis, Erstbezugslizenz | 2–4 Wochen |
| Katalonien | HUT (Habitatge d'Ús Turístic) | Lizenznummer erforderlich, eingeschränkte Zonen in Barcelona, ggf. Gemeinschaftsgenehmigung | 3–6 Monate (länger in Barcelona) |
| Valencia | VT (Vivienda Turística) | Registrierung bei Tourismusbehörde, Energieausweis, Bewohnbarkeitszertifikat | 4–8 Wochen |
| Madrid | VUT (Vivienda de Uso Turístico) | Separater Eingang in manchen Zonen erforderlich, 90-Tage-Mindestmietregeln in bestimmten Gebieten | 3–8 Wochen |
| Balearen | ETV (Estancia Turística en Viviendas) | Strenge Quoten, viele Gebiete für neue Lizenzen gesperrt, Nachhaltigkeitsgebühr | 3–12 Monate (oft nicht verfügbar) |
| Kanarische Inseln | VV (Vivienda Vacacional) | Zonenbeschränkungen, Gemeinschaftsgenehmigung, nicht in Touristenkomplexen | 2–6 Wochen |
| Baskenland | VFT (Vivienda para Uso Turístico) | Anmeldung bei Tourismusabteilung, Belegungsgrenzen, Brandschutzanforderungen | 2–4 Wochen |
| Galicien | VUT (Vivienda de Uso Turístico) | Anmeldung bei der Xunta de Galicia, Bewohnbarkeitszertifikat, Versicherungspflicht | 2–4 Wochen |
Versicherungsimplikation: Wenn du ohne erforderliche Lizenz vermietest und einen Schaden meldest, kann der Versicherer argumentieren, dass du eine illegale Geschäftstätigkeit ausgeübt hast. Das kann die Deckung komplett aufheben oder Zahlungen erheblich reduzieren.
Warum Kurzzeitvermietung die Versicherungslage Verändert
Versicherungen kalkulieren nach Nutzungsart. Ein dauerhaft bewohntes Zuhause ist ein anderes Risiko als eine Unterkunft mit ständig wechselnden Gästen.
Kurzzeitvermietung verändert:
- Personenkreis und Frequenz der Nutzung
- Schlüsselmanagement (Codes, Boxen, Dritte)
- Leerstandsphasen (Nebensaison, Buchungslücken)
- Wahrscheinlichkeit von Bedienfehlern/Unfällen (mehr "Erstnutzer" von Geräten)
- Haftungsrisiko (Gäste, Nachbarn, Gemeinschaft)
Wichtig: Ein häufiger Streitpunkt im Schadenfall ist die Frage, ob die Nutzung korrekt angegeben wurde. Nicht gemeldete Kurzzeitvermietung ist ein Hauptgrund für Streitigkeiten.
Deckungsvergleich: Standard-Hausversicherung vs. Kurzzeitvermietungs-Versicherung
Das Verständnis, was abgedeckt ist (und was nicht), hilft dir, den richtigen Policentyp zu wählen.
| Deckungselement | Standard-Haus | Langzeit-Miete | Kurzzeit-Miete |
|---|---|---|---|
| Gebäudedeckung | |||
| Inventardeckung | |||
| Haftpflicht gegenüber Gästen | |||
| Gästeverursachte Schäden | |||
| Mieteinnahmenausfall | |||
| Längere Leerstandsperioden | |||
| Pool/Garten-Deckung | |||
| Rechtskosten |
Was Du Bei Airbnb-Ähnlichen Immobilien Typischerweise Absichern Willst
Du schützt nicht nur Wände und Möbel. Du schützt dich vor den Arten von Forderungen, die entstehen, wenn Fremde die Immobilie nutzen.
Gebäude und Feste Installationen
Schutz für Struktur und feste Bestandteile: Rohrleitungen, Einbauküche, Sanitäranlagen, Böden. Einschließlich Erweiterungen, Garagen oder Nebengebäude.
Hausrat/Inventar (Möblierung)
Betten, Sofas, TVs, Kleingeräte, Küchenutensilien, Dekoration und Außenmöbel. Kurzzeitvermietungen haben oft mehr Inventar.
Haftpflicht Gegenüber Gästen und Dritten
Wenn sich ein Gast verletzt oder ein Schaden Nachbarn betrifft, brauchst du klare Haftpflichtdeckung. Ziel: €600.000+ Minimum.
Unfall-/Gäste-Schäden
Je nach Tarif stark unterschiedlich. Einige behandeln Unfallschäden als Zusatz oder begrenzen sie stark. Gästeschäden werden möglicherweise anders behandelt.
Mieteinnahmenausfall
Wenn ein versichertes Ereignis (Brand, Überschwemmung) die Immobilie unbewohnbar macht, verlierst du Buchungen. Gute Policen entschädigen für nachgewiesenen Mieteinnahmenausfall.
Rechtskosten
Wenn ein Gästestreit vor Gericht geht oder du rechtliche Hilfe bei einer Haftpflichtforderung brauchst, kann die Rechtskostendeckung Tausende an Anwaltskosten sparen.
Leerstand
Viele Policen haben Grenzen, wie lange eine Immobilie leer stehen darf (oft 30–60 Tage). Kurzzeitvermietungen können Lücken haben, besonders in der Nebensaison. Du willst Formulierungen, die zu dieser Realität passen—idealerweise 90+ Tage Leerstand erlaubt.
Schritt für Schritt: Angebote für Kurzzeitvermietungs-Versicherung einholen
Folge diesem Prozess, um genaue Angebote zu bekommen und Überraschungen im Schadensfall zu vermeiden.
Dokumentation der Immobilie sammeln
Bevor du Angebote anforderst, sammle: Touristenlizenz-Nummer und Registrierungsdatum, Grundbuchauszug für Wiederaufbauwert, aktuelle Fotos aller Räume, Inventarliste mit ungefähren Werten, bestehende Versicherungsunterlagen.
Genaue Versicherungssummen berechnen
Gebäude: Wiederaufbaukosten verwenden (nicht Marktwert)—typischerweise €1.200–€1.800/m² in Spanien. Inventar: Möbel, Geräte, Bettwäsche, Küchenausstattung, Außenartikel addieren. Unterversicherung löst anteilige Schadenskürzungen aus.
Mehrere Makler/Versicherer kontaktieren
Fordere Angebote von mindestens 3 Anbietern an. Erkläre klar: Immobilie wird für Kurzzeitvermietung genutzt, erwartetes Belegungsmuster, ob du selbst verwaltest oder eine Agentur nutzt, besondere Merkmale (Pool, Garten, mehrere Gebäude).
Deckung vergleichen, nicht nur Preis
Prüfe: Haftpflichtgrenzen (€300K vs €600K vs €1M), Einschluss von Gästeschäden, Leerstandsgrenzen, Selbstbeteiligung pro Schadensart, Mietausfall-Deckung. Das günstigste Angebot hat oft die größten Lücken.
Schriftliche Bestätigung der wichtigen Punkte einholen
Vor der Unterschrift, lass dir schriftlich bestätigen: Kurzzeitvermietung ist gedeckt, Gäste sind im Haftpflichtschutz enthalten, dein Leerstandsmuster ist akzeptabel. Bewahre diese Bestätigungen mit den Policenunterlagen auf.
Praktische Checkliste beim Vergleichen von Policen
Halte es einfach, bestätige diese Punkte schriftlich:
| Punkt | Was Prüfen |
|---|---|
| Gemeldete Nutzung | Bestätigt, dass Kurzzeitvermietung (VUT/VFT/HUT) gedeckt ist |
| Touristenlizenz | Police schließt unlizenzierte Aktivität nicht aus (aber hole die Lizenz trotzdem) |
| Haftpflichtbetrag | €600.000+ empfohlen; €1M+ für Villen mit Pool |
| Gästehaftpflicht | Schließt Gäste und Drittschäden durch Vorfälle ausdrücklich ein |
| Wasserschaden | Deckt plötzliche Lecks; erklärt Position bei schleichendem Sickern |
| Inventarsumme | Realistisch für möblierte Vermietung (€15.000–€40.000+ typisch) |
| Leerstandsregeln | 90+ aufeinanderfolgende Tage erlaubt; klar, was reduziert wird bei Überschreitung |
| Mietausfall | Berechnungsmethode (tatsächliche Buchungen vs. geschätzter Durchschnitt) |
| Schadenbearbeitung | Welche Nachweise erforderlich sind (Fotos, Rechnungen, Vorfallsberichte) |
Typische Ausschlüsse und "Anspruchsblocker"
Viele Probleme betreffen nicht das Ereignis selbst—sondern die Policenbedingungen.
"Gewerbliche Nutzung"-Ausschlüsse
Manche Versicherer behandeln Kurzzeitvermietung als gewerbliche Nutzung. Bei Ausschluss von Geschäftstätigkeit kann es zum Streit kommen, wenn ein Gast beteiligt ist.
Betrieb ohne Lizenz
Ohne Touristenlizenz zu vermieten ist illegal. Versicherer können Ansprüche ablehnen, wenn sie feststellen, dass du ohne ordnungsgemäße Registrierung vermietet hast.
Mangelnde Wartung
Langsame Lecks, andauernde Feuchtigkeit und allmähliche Verschlechterung sind klassische Ablehnungsgründe. Das Risiko ist bei Vermietungen höher, weil Probleme zwischen Check-ins unbemerkt bleiben können.
Schlüssel-/Sicherheitsbedingungen
Wenn deine Police bestimmte Schlösser oder Sicherheitsverhalten verlangt und du Schlüsselbox oder geteilte Codes verwendest, stelle sicher, dass das akzeptabel ist.
Partys und Veranstaltungen
Schäden durch Partys können anders behandelt werden als normale Haushaltsunfälle. Policen variieren bei "Zusammenkunft"-Definitionen.
Pool-Sicherheits-Nichteinhaltung
Wenn dein Pool erforderliche Sicherheitsmerkmale (Zaun, Alarme) nicht hat und ein Vorfall passiert, kann die Deckung reduziert oder verweigert werden.
Was tun, wenn etwas schief geht: Schadenprozess
Schnelles, dokumentiertes Handeln erhöht deine Chancen auf einen erfolgreichen Anspruch.
Sofort dokumentieren
Fotos und Videos des Schadens aus mehreren Winkeln machen. Datum, Uhrzeit und Umstände dokumentieren. Schriftliche Aussagen von Gästen oder Zeugen einholen, wenn möglich.
Weitere Schäden verhindern
Angemessene Schritte unternehmen, um zusätzliche Schäden zu begrenzen (Wasser abstellen, zerbrochene Fenster abdecken). Quittungen für Notfallreparaturen aufbewahren—diese werden oft erstattet.
Versicherer umgehend benachrichtigen
Die meisten Policen verlangen Benachrichtigung innerhalb von 7 Tagen (einige früher für bestimmte Ansprüche). Die Schadenshotline anrufen, Referenznummer notieren und bestätigen, welche Dokumentation benötigt wird.
Unterstützende Dokumente sammeln
Sammeln: Kaufbelege/Rechnungen, Buchungsaufzeichnungen mit Gast, Plattform-Kommunikation, Immobilieninventar, Reparaturangebote von lizenzierten Handwerkern.
Mit dem Gutachter zusammenarbeiten
Für den Besuch des Schadensgutachters verfügbar sein. Alle Dokumentation bereit haben. Fragen zu Zeitplänen und nächsten Schritten stellen. Kopien von allem Eingereichten aufbewahren.
Profi-Tipp: Erstelle einen "schadensbereiten" Ordner, bevor ein Vorfall passiert. Füge dein Inventar mit Fotos, Kaufbelegen, Touristenlizenz und Versicherer-Kontaktdaten hinzu. Wenn etwas schief geht, bist du vorbereitet.
So Stellst Du Es Sauber Auf, Damit Die Versicherung Zu Deinem Echten Betrieb Passt
Hier gewinnen oder verlieren Eigentümer. Das Fundament richtig legen.
Zuerst die Lizenz holen
Beantrage deine Touristenlizenz, bevor du die Immobilie bewirbst. Die Lizenznummer muss in allen Inseraten erscheinen. Ohne sie zu vermieten ist illegal und kann die Versicherung ungültig machen.
Nutzung klar angeben
Sag dem Versicherer die Wahrheit: Kurzzeitvermietung, Häufigkeit, ob Hauptwohnsitz oder dedizierte Mietimmobilie, wer verwaltet (du, Agentur, Reinigungskraft, Schlüsselverwalter).
Inventar wie eine möblierte Wohnung versichern
Kurzzeitvermietungen haben oft mehr ersetzbare Gegenstände als Hauptwohnsitze (Extra-Bettwäsche, Küchensets, Außenmöbel). Unterversicherung von Inventar ist häufig—auf realistischen Wiederbeschaffungswert achten.
Einfache Nachweissysteme einrichten
Bei einem Schaden brauchst du: Check-in/Check-out-Fotos (auch schnelle), eine Basis-Inventarliste, Rechnungen für wichtige Gegenstände und Reparaturen, Nachrichten oder Vorfallsprotokolle von Gästen/Reinigungskräften.
Hausregeln an Deckungsrealitäten anpassen
Es geht nicht um "streng sein". Es geht darum, die Vorfälle zu reduzieren, über die Versicherer streiten: unbeaufsichtigtes Kochen, Rauchen, Kerzen, unsichere Balkonnutzung. Klare Regeln = weniger Streit.
Jährlich überprüfen
Inventarwerte ändern sich, Vorschriften entwickeln sich, und dein Vermietungsmuster kann sich verschieben. Überprüfe deine Deckung bei jeder Erneuerung, um sicherzustellen, dass sie noch zu deiner Situation passt.
Häufige Fehler, die Kurzzeitvermietungs-Eigentümer machen
Vermeide diese Fallstricke, die zu Anspruchsablehnungen oder Deckungslücken führen.
Standard-Hausversicherung verwenden
Vermietungsnutzung nicht melden, dann beim Schaden Lücken entdecken. Immer Spezialdeckung holen.
Nur auf Airbnb-Schutz verlassen
Plattformschutz hat Grenzen und Ausschlüsse. Er ist eine Ergänzung, kein Ersatz für richtige Versicherung.
Ohne Lizenz vermieten
Illegaler Betrieb kann die Versicherung ungültig machen und zu Bußgeldern führen. Lizenz holen vor dem ersten Gast.
Inventar unterversichern
Mietobjekte haben oft mehr Inventar als geschätzt. Niedrige Summen lösen anteilige Schadenkürzungen aus.
Leerstandsgrenzen ignorieren
Nebensaison-Lücken können Policengrenzen überschreiten. Prüfe, ob deine Leerstandserlaubnis zu deinem Kalender passt.
Schlechte Dokumentation
Kein Inventar, keine Fotos, keine Belege. Wenn ein Schaden passiert, kannst du nicht beweisen, was du verloren hast.
Hausversicherung vs. Separate Haftpflicht: Brauchst Du Beides?
Manchmal kann eine Police starke Haftpflicht enthalten. Manchmal brauchst du eine dedizierte Haftpflichtlösung (besonders wenn die Immobilie als Geschäft betrieben wird oder die Haftpflichtgrenzen nicht hoch genug sind).
| Überlegung | Hausversicherung mit Haftpflicht | Separate Haftpflichtpolice |
|---|---|---|
| Am besten für | Apartments, einfachere Setups, geringeres Risiko | Villen mit Pool, hohes Gästevolumen, höhere Grenzen |
| Typische Grenzen | €300.000–€600.000 | €1.000.000+ |
| Verwaltungsaufwand | Eine Police, eine Erneuerung | Zwei Policen zu verwalten |
| Kosten | Kombinierte Prämie | Kann für hohe Grenzen günstiger sein |
Von Experten geprüft
Geschrieben und überprüft von den lizenzierten Versicherungsagenten Maya Kallio und Marco Elsinger, die seit 2012 über 15.000 Expats in Spanien geholfen haben.
Maya Kallio
Lizenzierte Versicherungsagentin
Seit 2012
Marco Elsinger
Lizenzierter Versicherungsagent
10+ Jahre
Sprachen: Englisch, Finnisch, Spanisch, Deutsch
Häufig gestellte Fragen
Haben Sie noch Fragen? Schauen Sie sich diese Antworten an oder kontaktieren Sie uns.
Deckt eine normale Hausversicherung Airbnb-Vermietung in Spanien ab?
Manchmal, aber du solltest es nicht annehmen. Viele Standardpolicen sind für private Nutzung oder Langzeitnutzung gedacht, und Kurzzeitvermietung kann anders bewertet werden. Am sichersten ist, die Kurzzeitvermietung anzugeben und schriftlich bestätigen zu lassen, dass gastbezogene Schäden und Haftpflichtsituationen gedeckt sind.
Reicht der Schutz von Airbnb als alleinige Absicherung?
Er kann in bestimmten Fällen helfen, ersetzt aber keine saubere Versicherung für Gebäude, Inventar und Haftung. Du brauchst Deckung, die zu deiner Immobilie, deiner Möblierung, deinem Schlüsselmanagement und den lokalen Haftungsrisiken passt. Betrachte den Plattformschutz als zusätzliche Schicht.
Was ist das größte Versicherungsrisiko bei Kurzzeitvermietung?
Haftpflichtfälle und Wasserschäden sind oft die teuersten und stressigsten, besonders in Apartments. Ein Sturz eines Gastes kann zur Forderung werden, und ein Leck kann schnell Nachbarn betreffen. Ein weiterer großer Risikofaktor ist, dass der Anspruch angezweifelt wird, weil die Kurzzeitvermietung nicht korrekt angegeben wurde.
Kann ich eine Zweitwohnung versichern, die ich an Touristen vermiete?
In der Regel ja, aber du musst sie als Zweitwohnung mit Kurzzeitvermietung versichern. Das beeinflusst Inventarsumme, Haftpflicht und Leerstandsphasen in der Nebensaison. Besser ist, die Police von Anfang an korrekt aufzubauen.
Brauche ich eine Touristenlizenz (Vivienda de Uso Turístico), um eine Versicherung zu bekommen?
Technisch kannst du eine Versicherung ohne Lizenz abschließen, aber ohne die erforderliche Lizenz zu vermieten ist in den meisten spanischen Regionen illegal. Wenn du einen Schaden meldest und festgestellt wird, dass du illegal vermietet hast, kann die Versicherung die Zahlung verweigern. Hole dir zuerst die Lizenz.
Wie viel Haftpflichtdeckung brauche ich für Kurzzeitvermietung?
Für Apartments sind €300.000 Minimum typisch, aber €600.000+ ist besser. Für größere Villen mit Pool werden €1 Million+ empfohlen. Verletzungen von Gästen, besonders in der Nähe von Pools, Balkonen oder Treppen, können zu erheblichen Forderungen führen.
Was passiert, wenn ein Gast Schäden verursacht und nicht zahlt?
Wenn du eine Unfallschadenversicherung hast, die Gästeschäden einschließt, kann dein Versicherer zahlen (abzüglich Selbstbeteiligung). Du kannst dann versuchen, vom Gast oder der Plattformabsicherung zu recovern. Ohne diese Deckung bist du komplett auf Airbnbs Auflösungsprozess angewiesen.
Sind Pools bei der Kurzzeitvermietungsversicherung abgedeckt?
Pools können abgedeckt sein, aber sie erhöhen die Komplexität. Du brauchst ausreichende Haftpflichtdeckung für pool-bezogene Verletzungen, und der Pool selbst sollte in der Gebäudeversicherungssumme enthalten sein. Einige Policen verlangen Sicherheitsmerkmale (Zaun, Abdeckung).
Was ist die Leerstandsgrenze für Mietobjekte?
Standardpolicen begrenzen die Deckung oft nach 30–60 aufeinanderfolgenden Leertagen. Kurzzeitvermietungspolicen erlauben typischerweise längere Lücken (90+ Tage) oder haben flexiblere Formulierungen. Eigentümer in der Nebensaison sollten dies sorgfältig prüfen.
Muss ich meine Eigentümergemeinschaft (comunidad) über die Kurzzeitvermietung informieren?
In vielen Fällen ja. Einige Gemeinschaften haben Satzungen, die Touristenvermietungen einschränken oder verbieten. Wenn deine Vermietungsaktivität gegen Gemeinschaftsregeln verstößt und einen Vorfall verursacht, könnte dies deine Versicherungsansprüche komplizieren.
Kann ich mitten in der Laufzeit von normaler Hausversicherung auf Kurzzeitvermietungsdeckung wechseln?
Die meisten Versicherer erlauben Änderungen während der Laufzeit, obwohl einige eine neue Police verlangen können. Kontaktiere deinen aktuellen Versicherer, um die Nutzungsänderung zu melden. Wenn sie keine Kurzzeitvermietung abdecken, musst du einen spezialisierten Anbieter finden.
Welche Dokumentation sollte ich für Versicherungszwecke aufbewahren?
Bewahre auf: Immobilieninventar mit Fotos und Belegen, Gäste-Check-in/Check-out-Aufzeichnungen, Touristenlizenz-Dokumentation, Wartungsaufzeichnungen (besonders für Gas, Elektrik, Pools), Vorfallsberichte oder Gästekommunikation.
Bereit für Ihren Versicherungsschutz?
Wenn Sie bereit sind, vergleichen Sie echte Versicherungsoptionen in Spanien und fordern Sie ein persönliches Angebot auf Deutsch an.